Isabel Álvarez
Socia de SCA LEGAL, S.L.P.
I. INTRODUCCIÓN:
El 21 de febrero de 2019, fue aprobada la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante, “LRCCI”), que entró en vigor el día 16 de junio de 2019.
La LRCCI viene a trasponer a nuestro ordenamiento interno la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial (en adelante, “DIRECTIVA”).
El objetivo de la DIRECTIVA es el de establecer una normativa común de los estados miembros que regule los contratos relativos a créditos al consumo que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, al objeto de crear un mercado crediticio más transparente, responsable y eficiente que, a fin de cuentas, garantice una mayor protección a los consumidores y usuarios ya que, tal y como describe la propia DIRECTIVA “la crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas”.
Al igual que la DIRECTIVA, la LRCCI tiene como objeto la recuperación de la confianza de los prestatarios, a introducir previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y la de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
De esta forma, la LRCCI extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas con independencia de que sean o no consumidores, destacando el carácter imperativo de la norma, ya que, salvo que la norma expresamente establezca lo contrario, no es disponible por las partes contratantes.
La LRCCI viene desarrollada tanto por el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril (en adelante, “RDCCI”), como por la orden ECE/482/2019, de 26 de abril (en adelante, “OMCCI”).
II. DISPOSICIONES GENERALES DE LA LRCCI:
a) Objeto:
Tal y como se indica en su artículo 1, la LRCCI viene a “establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”.
Así como a “establecer las normas de transparencia que han de regir dichos contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el crédito, estableciéndose un régimen de supervisión y de sanción, así como las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y asesores”.
Por tanto, el objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.
b) Ámbito de aplicación
El apartado 1 del artículo 2 establece que “esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto :
- La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
- La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
i) Subjetivo:
La LRCCI viene a establecer unos requisitos específicos para que los sujetos participantes en el contrato (prestamista por un lado y prestatario/fiador o garante por el otro) queden sujetos a la aplicación de dicha ley.
Por prestamista inmobiliario la LRCCI entiende a “toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos de manera profesional” –entendiéndose que “la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora-.”
Por otro lado, los prestatarios, fiadores o garantes (“clientes”) también han de tratarse de personas físicas en general, ampliando, como hemos señalado con anterioridad, la protección de la DIRECTIVA ya que ésta únicamente protege a los consumidores.
ii) Objetivo
En cuanto al objeto de la presente ley, el citado artículo 2 establece qué supuestos están protegidos por dicha ley y cuáles no.
Por tanto, la LRCCI será de aplicación a los siguientes casos:
i) A los contratos de préstamo[1] concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (incluidos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que, sin constituir vivienda como tal, cumplen una función doméstica).
b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
ii) A la intermediación para la celebración de una de las modalidades de contrato a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1.
Asimismo, según el citado artículo 2, quedan expresamente excluidos de aplicación los contratos de préstamo:
i) concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general;
ii) concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo;
iii) concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes;
iv) resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación;
v) relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o
vi) hipoteca inversa en que el prestamista:
a) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
b) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.
III. NOVEDADES DE LA LRCCI
Tal y como se dice en el preámbulo de la LRCCI “La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, [SIC]”, “en segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma”.
En el presente artículo únicamente vamos a analizar las principales normas de protección al prestatario que realmente suponen una novedad en el ordenamiento jurídico español.
La LRCCI en este apartado (normas de protección al prestatario) establece una serie de normas que regulan la fase precontractual al objeto de garantizar la transparencia de dicha fase y de asegurarse de que el prestatario ha recibido toda la información necesaria para entender todos los aspectos del préstamo y poder decidir con fundamento si desea o no suscribir el contrato.
Con este objetivo la LRCCI establece (art. 5) que “Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados deberán actuar en todo momento de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios”
Las novedades más destacadas son las siguientes:
i) Se establece la obligación del prestamista, intermediario o representante designado de facilitar al cliente una información personalizada que garantice que este último pueda tomar una decisión fundada a la hora de suscribir el contrato de préstamo/crédito o no (art. 5).
ii) Se establecen mayores exigencias y requisitos a la hora de evaluar la solvencia del potencial prestatario. En este sentido, los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo ( 11 y 12).
iii) Se establecen unas normas de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios. Por ello el prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario, o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, una serie de documentación en la que destaca como novedad la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) (artículo 14).
iv) Se regula qué gastos corresponden a cada una de las partes, distribuyéndose del siguiente modo (art. 14):
–Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría al prestamista.
-El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
-Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
-El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
- v) Se establece un nuevo control por parte del notario ya que, en el plazo de diez días antes de la suscripción del contrato, el prestatario deberá comparecer ante el fedatario público, por él elegido, a efectos de que éste verifique que se hayan cumplido todos los requisitos necesarios en la fase precontractual y, al mismo tiempo, proporcione un asesoramiento gratuito al cliente acerca de las condiciones del contrato.
El notario, tanto si verifica que se han cumplido los requisitos y que, por lo tanto, el cliente está en condiciones de contratar, como si no, levantará un acta en el que consten dichas circunstancias (art. 15).
Esto supone una de las grandes novedades de la LRCCI que conlleva que para poder formalizar un contrato de préstamo el cliente tiene que pasar dos veces por el notario.
vi) Se prohíben, como regla general, las prácticas de venta de productos vinculados, con algunas excepciones que beneficien al prestatario y previa autorización del órgano competente (art.17).
Como excepción a lo anterior, los prestamistas podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía de las obligaciones del contrato de préstamo, seguro de daños u otros seguros previstos en la normativa hipotecaria, debiendo aceptar el prestamista pólizas alternativas y equivalentes de otros proveedores.
vii) Se establecen límites a la política de remuneración del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de los préstamos (art.18).
viii) Se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos inmobiliarios que solo podrá prestarse, salvo en determinados casos, por los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios (art.19).
ix) Se establece el derecho del prestatario a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a: (i) la moneda del lugar donde perciba la mayor parte de sus ingresos o tenga la mayoría de sus activos; o (ii) la moneda del Estado Miembro en que fuera residente en la fecha del contrato o momento de solicitar la conversión (art. 20).
x) Se establece que no podrá modificarse el tipo de interés del préstamo en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo de las partes formalizado por escrito (art. 21).
xi) Se faculta al prestatario para “en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes”.
En este sentido, se establecen, en función de la vida del préstamo suscrito y de si éste es de tipo fijo o de interés variable, unas comisiones máximas para los casos de amortización anticipada (art. 23). Dichas comisiones no podrán exceder en ningún caso de:
i) Para préstamos a tipo variable:
a) 0,15% del capital reembolsado en los cinco primeros años;
b) 0,25% del capital reembolsado en los tres primeros años; y
ii) Para préstamos a tipo fijo:
2% del capital reembolsado en los diez primeros años;
1,5% del capital reembolsado a partir de los diez primeros años.
xii) Se establece una nueva regulación del vencimiento anticipado ya que éste podrá realizarse cuando concurran conjuntamente los siguientes requisitos y sin que quepa pacto en contrario:
i) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
ii) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
a) Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
b) Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
iii) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
LEYES QUE SE HAN VISTO MODIFICADAS POR LA LRCCI
La aprobación de la LRCCI supone la modificación de las siguientes normas:
- Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la redacción oficial de la Ley Hipotecaria (en materia de vencimiento anticipado, interés de demora y otros tecnicismos).
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
- Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación,.
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
- Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social.
- Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero.
- Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.
- Ley 2/2009, de 31 de marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos normativos y clarificando el régimen jurídico aplicable a cada situación.
- Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
- Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.
- Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
- Deroga el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
CONCLUSIONES
Desde nuestro punto de vista y a pesar de que es loable el objetivo de proteger al prestatario, mediante la exigencia de mayor transparencia durante la fase precontractual, en la práctica, la aplicación de la LRCCI va a traducirse en la concesión de menos préstamos hipotecarios, dejando a los clientes menos solventes fuera del acceso a este tipo de financiación, y en el encarecimiento de los mismos, ya que los costes que aplicación de la nueva normativa le supone a las entidades financieras indudablemente se van a repercutir a los clientes.
[1] Las referencias que se realizan en esta Ley a los préstamos se entenderán realizadas indistintamente a préstamos y créditos.
